Vous divorcez et vous possédez un logement en commun. À la difficulté de la séparation s'ajoute une question très concrète : combien coûtera le partage ? La présence d'un bien immobilier modifie sensiblement le budget du divorce. Les frais qui s'ajoutent sont pourtant prévisibles, car la plupart sont fixés par les textes.
Ce guide présente les principaux frais liés au partage d'un bien immobilier dans le cadre d'un divorce, qu'il soit amiable ou contentieux. Certaines étapes et certains frais diffèrent toutefois selon la procédure choisie.
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Causélis vous met en relation avec un avocat inscrit au barreau, au tarif connu à l'avance.
Les honoraires des avocats
Chaque époux est assisté de son propre avocat. Dans un divorce par consentement mutuel, cette règle résulte de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, qui a créé le divorce sans juge.
Ces honoraires sont libres et fixés dans une convention d'honoraires signée avec chaque avocat. Ils dépendent de la complexité du dossier : présence d'enfants, patrimoine à liquider, points de désaccord. De nombreux cabinets proposent des forfaits, qui permettent de connaître le prix dès le premier rendez-vous, et parfois un paiement échelonné.
Le dépôt de la convention chez le notaire
En cas de divorce par consentement mutuel, la convention signée par les époux et leurs avocats est déposée chez un notaire. Ce dépôt lui donne date certaine et force exécutoire. Il donne lieu à un émolument fixe et réglementé de 41,20 € HT, soit 49,44 € TTC, quelle que soit la situation du couple.
Le partage du bien immobilier : les principaux frais
Lorsqu'un bien immobilier doit être liquidé et partagé dans le cadre du divorce, l'intervention d'un notaire est nécessaire pour établir l'état liquidatif du régime matrimonial. Plusieurs frais s'ajoutent alors.
- Les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur des biens, selon un barème dégressif réglementé.
- Le droit de partage est un impôt reversé à l'État. Son taux, de 2,5 % avant 2021, est passé à 1,80 % en 2021, puis à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les divorces (article 746 du Code général des impôts). Il est calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens après prise en compte des dettes qui entrent dans ce calcul, comme un crédit immobilier en cours.
- La contribution de sécurité immobilière est fixée à 0,10 % de la valeur servant de base à son calcul, lorsqu'une formalité de publicité foncière est requise.
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Vendre le bien ou racheter la part de l'autre époux
Deux options s'offrent au couple pour le logement familial.
La vente du bien : le logement est vendu à un tiers, et chaque époux reçoit sa part du prix, après remboursement du crédit.
Le rachat par l'un des époux : celui qui conserve le logement verse à l'autre une somme appelée soulte. Dans le cadre d'un partage entre époux, cette opération ne constitue pas une vente immobilière classique : la soulte n'entraîne pas de droits de mutation supplémentaires, dans les conditions prévues par le régime fiscal du partage entre époux (article 748 du Code général des impôts). Le partage reste soumis au droit de partage de 1,10 %.
L'époux qui conserve le logement doit financer la soulte. Si un crédit immobilier reste en cours, il doit aussi obtenir l'accord de la banque pour être seul engagé sur le prêt. La libération de l'autre époux, appelée désolidarisation, n'est donc pas automatique.
L'aide juridictionnelle
Pour les époux aux ressources modestes, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des honoraires d'avocat, selon les conditions d'admission et le taux accordé. Certains frais de notaire liés à la liquidation du régime matrimonial peuvent également être pris en charge.
Le droit de partage constitue un impôt distinct des frais couverts par l'aide juridictionnelle. Lorsqu'il est dû, il doit donc être intégré au budget du partage.
Le rôle de l'avocat
L'avocat évalue le budget dès le premier échange, en fonction de la situation patrimoniale réelle du couple. Il aide à choisir entre vente et rachat, à vérifier la valeur retenue pour le bien et à préparer la négociation avec l'autre époux. Il travaille avec le notaire chargé de l'état liquidatif.
Vous hésitez entre vendre le logement et racheter la part de votre conjoint ?
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FAQ - Questions fréquentes
Pourquoi un bien immobilier augmente-t-il le coût d'un divorce ?
Lorsqu'un bien immobilier doit être liquidé et partagé dans le cadre du divorce, l'intervention d'un notaire est nécessaire pour établir l'état liquidatif. Ses émoluments sont proportionnels à la valeur des biens. S'y ajoutent le droit de partage de 1,10 % de l'actif net partagé et, lorsqu'une formalité de publicité foncière est requise, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Le droit de partage est-il calculé sur la valeur brute du bien ?
Non. Le droit de partage de 1,10 % est calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens après prise en compte des dettes qui entrent dans ce calcul, comme un crédit immobilier en cours.
Peut-on réduire les frais en rachetant la part de son conjoint ?
Dans le cadre d'un partage entre époux, le rachat de la part de l'autre contre une soulte n'entraîne pas de droits de mutation supplémentaires. Le partage reste soumis au droit de partage de 1,10 %.
L'aide juridictionnelle couvre-t-elle le droit de partage ?
Non. L'aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des honoraires d'avocat, ainsi que certains frais de notaire liés à la liquidation du régime matrimonial, selon les conditions d'admission. Le droit de partage est un impôt distinct : lorsqu'il est dû, il doit être intégré au budget.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour partager un bien immobilier ?
Oui. Lorsque le partage porte sur un bien immobilier, l'état liquidatif du régime matrimonial doit être établi par un notaire. Les époux peuvent choisir le notaire en accord avec leurs avocats.
Conclusion
Un bien immobilier commun modifie le budget du divorce, mais ses coûts sont prévisibles : émoluments réglementés du notaire, droit de partage de 1,10 % de l'actif net partagé et, le cas échéant, contribution de sécurité immobilière. Racheter la part de l'autre époux permet de conserver le logement sans droits de mutation supplémentaires, à condition de pouvoir financer la soulte et d'obtenir l'accord de la banque. Les honoraires d'avocat, libres mais fixés par écrit, restent le poste à anticiper avec chaque professionnel.
Un premier échange avec un avocat permet de chiffrer votre situation avant d'engager la procédure.