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La location-gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce de le confier à un tiers qui l'exploite à ses risques et périls, contre une redevance, sans pour autant en transférer la propriété. Ce montage, souvent présenté comme une solution souple, expose pourtant le loueur à une solidarité de dettes pendant les six mois suivant la publication du contrat, un risque fréquemment sous-estimé.
Qu'est-ce que la location-gérance ?
La location-gérance, définie à l'article L.144-1 du Code de commerce, est le contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant, appelé locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques et périls contre le versement d'une redevance.
Ce mécanisme permet à un propriétaire de fonds de continuer à en percevoir un revenu sans l'exploiter lui-même, par exemple en vue d'une cession future, tout en laissant au locataire-gérant la possibilité de tester une activité avant, éventuellement, de racheter le fonds.
Les conditions pour mettre un fonds en location-gérance
Le régime de la location-gérance a été significativement assoupli ces dernières années. Jusqu'en 2019, l'article L.144-3 du Code de commerce imposait au loueur d'avoir exploité personnellement le fonds pendant au moins deux ans avant de pouvoir le mettre en location-gérance, sauf cas de dispense limités. La loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 a purement et simplement abrogé cette condition, ce qui facilite considérablement la mise en location-gérance d'un fonds récemment créé ou acquis.
Un point mérite toutefois d'être vérifié avant toute signature : le bail commercial du local dans lequel le fonds est exploité peut lui-même interdire la location-gérance, ou imposer une exploitation personnelle par le locataire du bail. Cette clause contractuelle prime sur la souplesse désormais offerte par le Code de commerce.
Les risques pour le loueur du fonds
Le principal risque de la location-gérance pour le propriétaire du fonds réside dans la solidarité des dettes. L'article L144-7 du Code de commerce prévoit que le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds, jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales et pendant un délai de six mois à compter de cette publication. Concrètement, un fournisseur impayé par le locataire-gérant peut se retourner directement contre le propriétaire du fonds pendant toute cette période.
Une seconde protection existe pour les créanciers antérieurs du loueur : l'article L.144-6 permet à un créancier du loueur de demander au tribunal de commerce que ses créances soient déclarées immédiatement exigibles, s'il estime que la mise en location-gérance met en péril leur recouvrement, une action qui doit être engagée dans les trois mois suivant la publication du contrat, à peine de forclusion.
Enfin, une solidarité fiscale distincte s'applique : l'article 1684, 3 du Code général des impôts rend le loueur solidairement responsable des impôts directs liés à l'exploitation du fonds pendant toute la durée de la location-gérance, sans être limitée aux six premiers mois comme la solidarité civile.
Les risques pour le locataire-gérant
Le locataire-gérant, de son côté, n'acquiert aucune propriété commerciale sur le fonds qu'il exploite : il ne peut ni revendiquer un droit au renouvellement du bail commercial, ni se prévaloir de la clientèle développée pendant la durée du contrat, celle-ci restant juridiquement attachée au fonds appartenant au loueur.
À la fin du contrat de location-gérance, l'article L.144-9 du Code de commerce prévoit que les dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation deviennent immédiatement exigibles, ce qui peut créer une tension de trésorerie brutale si le contrat prend fin de façon anticipée ou non anticipée.
Le locataire-gérant est par ailleurs tenu de mentionner sur l'ensemble de ses documents commerciaux (factures, lettres, bons de commande, tarifs) son numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, ainsi que l'identité du loueur, sous peine de sanction pénale.
Les points de vigilance avant de signer
Ce que peu de guides mentionnent
Un point technique change pourtant significativement l'analyse du risque : contrairement à ce qu'affirment encore de nombreux guides en ligne, la condition d'exploitation personnelle du fonds pendant deux ans avant toute mise en location-gérance n'existe plus depuis 2019. Se fier à un contenu obsolète sur ce point peut conduire à renoncer à tort à un projet de location-gérance pourtant parfaitement licite.
Par ailleurs, la solidarité fiscale de l'article 1684, 3 du Code général des impôts est rarement mise en avant alors qu'elle expose le loueur plus longtemps que la solidarité civile de l'article L144-7, puisqu'elle couvre toute la durée du contrat et non les six premiers mois seulement.
Le rôle d'un avocat
Un avocat en droit des affaires aide à sécuriser un contrat de location-gérance des deux côtés : vérification des clauses du bail commercial préexistant, rédaction des clauses de redevance et de fin de contrat, anticipation des conséquences de la solidarité de dettes pour le loueur, ou sécurisation de la position du locataire-gérant en l'absence de propriété commerciale.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que la location-gérance d'un fonds de commerce ?
C'est le contrat par lequel le propriétaire, appelé bailleur ou loueur, d'un fonds de commerce ou artisanal en concède l'exploitation à un tiers, le locataire-gérant ou preneur. Ce dernier exploite le fonds à ses risques et périls, en son nom et en qualité de commerçant, contre le versement d'une redevance, sans en devenir propriétaire.
Faut-il avoir exploité un fonds pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance ?
Non, cette condition d'exploitation préalable a été supprimée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019. Le bailleur peut désormais concéder la location-gérance sans délai. Il reste toutefois nécessaire de vérifier que le bail commercial du local n'interdit ni la sous-location ni la location-gérance, sous peine de nullité du contrat.
Le propriétaire d'un fonds reste-t-il responsable des dettes du locataire-gérant ?
Oui, pendant six mois à compter de la publication du contrat de location-gérance, le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pour l'exploitation du fonds (article L.144-7 du Code de commerce). Une solidarité fiscale peut par ailleurs s'appliquer aux impôts directs liés à cette exploitation (article 1684 du Code général des impôts).
Le locataire-gérant peut-il revendiquer la propriété du fonds à la fin du contrat ?
Non. À l'expiration ou à la résiliation du contrat, le locataire-gérant ne dispose d'aucune propriété commerciale sur le fonds exploité, ni d'un droit au renouvellement ou d'une indemnité d'éviction. La clientèle développée reste attachée au fonds appartenant au loueur, qui en retrouve la pleine jouissance et peut ensuite le céder.
La location-gérance doit-elle être publiée et immatriculée au RCS ?
Oui. Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'une publication dans un support d'annonces légales dans les quinze jours. Le locataire-gérant, qui acquiert la qualité de commerçant, doit s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS), tandis que le loueur modifie ou radie son inscription selon sa situation.
Comment sont fixées la durée et la redevance d'une location-gérance ?
La durée est librement fixée par les parties, à durée déterminée ou indéterminée, avec reconduction possible. La redevance, contrepartie de l'exploitation, est déterminée dans le contrat, souvent selon la valeur du fonds ou le chiffre d'affaires. À l'expiration, le contrat peut être renouvelé, résilié ou déboucher sur une cession du fonds au preneur.
Conclusion
La location-gérance offre une réelle souplesse pour exploiter ou transmettre un fonds de commerce, d'autant plus depuis la suppression en 2019 de l'obligation d'exploitation préalable de deux ans. Elle expose néanmoins le loueur à une solidarité de dettes significative pendant six mois, doublée d'une solidarité fiscale plus longue, tandis que le locataire-gérant reste dépourvu de toute propriété commerciale sur le fonds exploité. Un avocat en droit des affaires aide à sécuriser ces points de vigilance avant la signature du contrat, en anticipant aussi bien les conditions de mise en place que celles, tout aussi déterminantes, de la fin de la location-gérance.
Cet article a été rédigé à des fins d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour une évaluation de votre situation, contactez un avocat via Causélis.
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