Vous signez un bail cet automne, vous renouvelez celui de votre locataire ou vous emménagez dans un nouveau logement ? Le contrat que vous allez signer évolue à compter du 1er octobre 2026.
Un décret publié au Journal officiel le 7 juillet 2026 met à jour les modèles officiels de bail d’habitation. Sur le fond, il ne bouleverse pas les règles applicables aux locations à usage de résidence principale : les droits et obligations des bailleurs et des locataires restent principalement fixés par la loi du 6 juillet 1989.
Le document lui-même évolue toutefois, notamment pour tenir compte de règles déjà entrées en vigueur. Certaines mentions et certaines clauses doivent désormais apparaître différemment dans le contrat type.
Nous vous proposons de faire le point simplement : quels baux sont concernés, ce qui change concrètement, ce qui ne change pas et les bons réflexes à adopter, que vous soyez propriétaire ou locataire.
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Pourquoi le contrat de location change-t-il en octobre 2026 ?
Depuis 2015, les contrats de location portant sur un logement à usage de résidence principale doivent respecter un modèle type fixé par décret. Il existe notamment un modèle pour les locations non meublées et un autre pour les locations meublées et les colocations à bail unique.
Ces modèles figurent dans les annexes du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, modifie ces modèles afin de les mettre en cohérence avec les évolutions législatives intervenues depuis leur précédente rédaction.
Il tient notamment compte :
- de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui a notamment rendu obligatoire la présence d’une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer ou de charges ou de non-versement du dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, qui a notamment créé la possibilité de prévoir, dans certains secteurs, une obligation d’usage exclusif du logement à titre de résidence principale.
Le décret ajoute également une mention facultative concernant le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
Il s’agit donc principalement d’une mise à jour des modèles réglementaires afin qu’ils correspondent au droit applicable. Le décret ne crée pas, à lui seul, une nouvelle durée de bail, de nouvelles règles de révision du loyer ou de nouvelles règles de congé.
Quels baux sont concernés ?
Le nouveau contrat type entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Il concerne les locations à usage de résidence principale relevant des contrats types prévus par le décret du 29 mai 2015. Le périmètre varie toutefois selon la nature du bail.
Le tableau ci-dessous permet de voir en un coup d’œil les situations concernées, et celles qui relèvent d’un autre régime.
Un bail déjà en cours n’a pas à être réécrit du seul fait de l’entrée en vigueur du nouveau modèle. En revanche, pour un contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, il convient d’utiliser le modèle réglementaire correspondant à la situation.
Les principales évolutions du contrat type
Le décret du 6 juillet 2026 met à jour les modèles officiels de bail pour tenir compte de plusieurs évolutions législatives intervenues depuis leur dernière rédaction.
Les principales modifications concernent la clause de résiliation de plein droit, l’obligation de résidence principale dans certains secteurs et l’ajout d’une mention facultative relative au numéro de téléphone portable.
Changement n° 1 : la clause résolutoire
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les contrats de bail d’habitation auxquels l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable doivent comporter une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ou de non-versement du dépôt de garantie.
Le nouveau contrat type intègre désormais cette clause de manière fixe.
En cas d’impayé, la clause ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai résulte de la loi du 27 juillet 2023 et n’est donc pas créé par le décret du 6 juillet 2026.
Le contrat type prévoit par ailleurs d’autres cas de résiliation de plein droit qui peuvent être stipulés, notamment en cas de défaut d’assurance couvrant les risques locatifs ou de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Changement n° 2 : l’obligation de résidence principale
Le nouveau modèle tient également compte du dispositif créé par l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme.
Dans certains secteurs délimités par le plan local d’urbanisme, des logements peuvent être soumis à une obligation d’usage exclusif à titre de résidence principale.
Lorsque cette obligation s’applique au logement loué, le contrat doit expressément le mentionner, à peine de nullité.
Cette règle ne concerne donc pas automatiquement tous les logements situés dans une commune touristique ou dans une zone tendue : son application dépend notamment du secteur concerné et des conditions prévues par le Code de l’urbanisme.
Changement n° 3 : le numéro de téléphone portable
Le nouveau contrat type prévoit enfin une rubrique permettant d’indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
Cette mention reste facultative.
En résumé, voici les principales évolutions à retenir dans le nouveau contrat type :
Ce qui ne change pas
Le décret du 6 juillet 2026 ne constitue pas une réforme générale du bail d’habitation.
Il ne modifie notamment pas, à lui seul :
- les règles générales applicables à la fixation et à la révision du loyer ;
- les règles relatives au dépôt de garantie ;
- les règles relatives au préavis et au congé ;
- les règles relatives aux diagnostics devant être annexés au contrat.
La durée du bail reste également soumise aux règles habituelles.
Pour une location vide, la durée minimale est en principe de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et de six ans lorsqu’il est une personne morale, sous réserve des cas particuliers prévus par la loi.
Pour une location meublée, la durée est en principe d’un an, ou de neuf mois lorsqu’il s’agit d’un bail étudiant dans les conditions prévues par la loi.
Il s’agit donc bien d’une mise à jour des contrats types, et non d’une refonte générale du régime des baux d’habitation.
Et si le bail est signé sur l’ancien modèle ?
Le décret du 6 juillet 2026 ne prévoit pas de sanction spécifique liée au seul fait d’utiliser un ancien modèle.
Pour autant, le bail doit respecter les exigences de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Cet article permet à chacune des parties d’exiger, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions applicables.
Par ailleurs, l’article 3-4 de la même loi sanctionne le bailleur ou tout intermédiaire qui refuse l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 ou qui dissimule cette obligation. La peine prévue est d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Lorsqu’une personne morale est pénalement responsable, l’amende est déterminée selon les règles prévues par l’article 131-38 du Code pénal, soit jusqu’à cinq fois le montant applicable aux personnes physiques.
Cette sanction vise donc notamment le refus d’établir un contrat conforme ou la dissimulation de l’obligation, et non la seule circonstance d’avoir utilisé un ancien modèle.
En pratique, pour tout nouveau bail ou renouvellement conclu à compter du 1er octobre 2026, il est préférable d’utiliser le modèle réglementaire à jour.
Une vigilance particulière doit également être portée à la clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé, ainsi qu’à la mention de la servitude de résidence principale lorsqu’elle est applicable.
Pour cette dernière, l’absence de mention expresse dans le contrat peut entraîner sa nullité, conformément à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme.
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Les bons réflexes avant de signer
Que vous soyez bailleur ou locataire, quelques vérifications simples permettent d’aborder la signature du bail plus sereinement.
Si vous êtes propriétaire
- utilisez le modèle de bail réglementaire à jour pour tout nouveau contrat ou renouvellement conclu à compter du 1er octobre 2026 ;
- vérifiez la présence de la clause obligatoire de résiliation de plein droit en cas d’impayé et de non-versement du dépôt de garantie ;
- si votre logement est susceptible d’être soumis à une obligation de résidence principale, vérifiez le PLU et le secteur concerné auprès de la commune ;
- vérifiez les éventuelles clauses facultatives de résiliation de plein droit que vous souhaitez prévoir ;
- conservez les documents et diagnostics devant être annexés au contrat.
Si vous êtes locataire
- relisez la clause de résiliation de plein droit afin de connaître les situations dans lesquelles elle peut jouer ;
- sachez que la communication de votre numéro de téléphone portable dans le bail reste facultative ;
- si le logement est soumis à une obligation de résidence principale, vérifiez que cette information figure bien dans le contrat ;
- en cas de difficulté de paiement, n’attendez pas nécessairement la délivrance d’un commandement de payer pour rechercher une solution avec votre bailleur.
Conclusion
À compter du 1er octobre 2026, les modèles réglementaires de bail d’habitation évoluent.
Cette évolution met principalement les contrats types en cohérence avec des règles déjà entrées en vigueur et introduit quelques nouvelles mentions dans le modèle.
Trois évolutions sont particulièrement à retenir :
- une clause de résiliation de plein droit désormais intégrée de manière fixe au modèle pour les impayés de loyer ou de charges et le non-versement du dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- une mention spécifique pour les logements soumis à une obligation d’usage exclusif à titre de résidence principale ;
- la possibilité d’indiquer, de manière facultative, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
Pour les baux déjà en cours, l’entrée en vigueur du nouveau modèle ne signifie pas qu’il faut automatiquement signer un nouveau contrat.
Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, en revanche, il est préférable de partir du modèle réglementaire à jour et de vérifier attentivement les mentions et clauses applicables à la situation concernée.
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FAQ - Questions fréquentes
Dois-je signer un nouveau bail avec mon locataire au 1er octobre 2026 ?
Non. Le décret n° 2026-596 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
L’entrée en vigueur du nouveau modèle n’impose donc pas, à elle seule, de réécrire ou de signer à nouveau un bail déjà en cours.
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans un bail d’habitation ?
Pour les contrats de bail d’habitation auxquels l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable, oui.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le contrat doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie.
Le décret du 6 juillet 2026 met le contrat type en cohérence avec cette obligation.
Quel est le délai de la clause résolutoire en cas d’impayé ?
La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Quels baux sont concernés par le nouveau contrat type au 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 modifie les contrats types applicables aux locations non meublées et aux locations meublées à usage de résidence principale, ainsi qu’à la colocation faisant l’objet d’un bail unique.
Le bail mobilité, les locations saisonnières et les colocations avec contrats distincts relèvent de régimes spécifiques et ne sont pas concernés par ces contrats types.
Le nouveau contrat type s’applique-t-il au bail mobilité ?
Non. Le bail mobilité relève d’un régime spécifique et n’est pas concerné par les contrats types modifiés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026.
Suis-je obligé de donner mon numéro de portable dans le bail ?
Non.
Le nouveau contrat type prévoit une rubrique permettant d’indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du ou des locataires, mais cette mention est facultative.
Tous les logements situés dans une commune touristique doivent-ils être utilisés comme résidence principale ?
Non.
L’obligation d’usage exclusif à titre de résidence principale prévue par l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas automatiquement à tous les logements d’une commune touristique.
Elle concerne les logements situés dans les secteurs délimités par le règlement du plan local d’urbanisme dans les conditions prévues par cet article.
Que risque un bailleur qui utilise l’ancien modèle de bail ?
Le décret n° 2026-596 ne prévoit pas de sanction spécifique pour le seul fait d’avoir utilisé un ancien modèle.
En revanche, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 permet à chaque partie d’exiger l’établissement d’un contrat conforme.
L’article 3-4 sanctionne le refus d’établir un contrat conforme ou la dissimulation de cette obligation d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende pour une personne physique. Lorsqu’une personne morale est pénalement responsable, l’amende peut atteindre cinq fois ce montant.
Lorsque le logement est soumis à l’obligation de résidence principale prévue par l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, le contrat doit en outre en porter la mention expresse, à peine de nullité.
